보증금의 3분의 1을 국가가 보장한다. 숫자만 보면 든든한데, 피해자 통장에 실제로 들어오는 돈은 얼마일까?
10월 6일 국무회의에서 전세사기특별법 시행령 개정안이 의결됐고, 11월부터 시행된다는 보도가 나왔다. 핵심은 경매 등으로 돌려받은 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 선까지는 채워준다는 취지로 읽혔다. 뉴스 제목만 보면 보증금의 33%를 그냥 받는 것처럼 느껴지는데, 나도 처음엔 그렇게 착각했다. 그게 맞는지 직접 따져보기로 했다.
계산 전에 깔아둔 가정
먼저 밝혀둘 게 있다. 시행령 전문과 세부 지급 절차는 공개 자료로 확인이 안 됐다. 대상 주택 요건, 지원 상한, 지급 시기 같은 부분은 아예 건드리지 않았다. 아래 숫자는 정부 보도 내용(2026년 10월 6일 국무회의 의결 기준)을 바탕으로 한 공개 요율 기준 추정이다.
쓴 가정은 네 가지다.
- 최소보장선은 보증금의 3분의 1, 즉 33.3%로 잡았다. 기사에는 약 30%라는 표현도 보였는데, 3분의 1이 정확한 분수라 이쪽을 택했다.
- 경매 낙찰 후 우선변제로 회수한 금액이 보증금의 10%, 20%, 30%인 세 경우를 본다.
- 국가 보전액은 최소보장선에서 회수액을 뺀 부족분이다.
- 회수액이 이미 보장선보다 크면 보전액은 0원이다. 회수액 위에 3분의 1이 또 얹히는 구조라면 숫자가 전혀 달라진다. 확실하진 않지만 보도 문구로는 부족분 보전 쪽이 자연스러워 보였다.
단위는 만원이다.
보증금 1억·2억·3억 계산 결과
계산 방식은 단순하다. 보증금 곱하기 3분의 1이 보장선이고, 거기서 경매 회수액을 빼면 국가가 메우는 돈이다. 1억이면 보장선이 3,333만원, 2억이면 6,667만원, 3억이면 1억원이다.
| 보증금 | 경매 회수율 | 경매 회수액 | 보장선(1/3) | 국가 보전액 | 최종 회수 합계 | 못 받는 돈 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1억 | 10% | 1,000 | 3,333 | 2,333 | 3,333 | 6,667 |
| 1억 | 20% | 2,000 | 3,333 | 1,333 | 3,333 | 6,667 |
| 1억 | 30% | 3,000 | 3,333 | 333 | 3,333 | 6,667 |
| 2억 | 10% | 2,000 | 6,667 | 4,667 | 6,667 | 13,333 |
| 2억 | 20% | 4,000 | 6,667 | 2,667 | 6,667 | 13,333 |
| 2억 | 30% | 6,000 | 6,667 | 667 | 6,667 | 13,333 |
| 3억 | 10% | 3,000 | 10,000 | 7,000 | 10,000 | 20,000 |
| 3억 | 20% | 6,000 | 10,000 | 4,000 | 10,000 | 20,000 |
| 3억 | 30% | 9,000 | 10,000 | 1,000 | 10,000 | 20,000 |
계산해보니 규칙이 하나 보였다. 최종 회수 합계는 경매 결과와 상관없이 늘 같다. 바닥이 깔린 셈이다.
반전은 마지막 두 열에 있다
표를 만들면서 의외였다. 경매를 잘 받든 못 받든 최종 합계가 똑같으니, 국가 보전액만 보면 경매 결과가 나쁠수록 지원이 커진다. 반대로 회수율이 30%에 가까우면 보전액은 333만원, 667만원처럼 푼돈에 가깝다.
그리고 오른쪽 끝 열. 못 받는 돈이다.
1억 피해자는 6,667만원, 3억 피해자는 2억원이 그대로 남는다. 3분의 1을 보장한다는 말은 뒤집으면 3분의 2는 보장하지 않는다는 말이다. 기사 제목에서는 이 부분이 눈에 잘 안 들어온다. 솔직히 나는 계산표를 다 채우고 나서야 체감했고, 한동안 멍했다. 아마도 제목만 읽고 넘어간 사람들은 이 차이를 놓치고 있을 것 같다.
경매 회수율을 더 쪼개보면
보증금 2억을 기준으로 회수율을 0%부터 40%까지 나눠봤다. 같은 가정을 그대로 적용했다.
| 보증금 2억 경매 회수율 | 경매 회수액 | 국가 보전액 | 최종 회수 합계 |
|---|---|---|---|
| 0% | 0 | 6,667 | 6,667 |
| 10% | 2,000 | 4,667 | 6,667 |
| 20% | 4,000 | 2,667 | 6,667 |
| 30% | 6,000 | 667 | 6,667 |
| 40% | 8,000 | 0 | 8,000 |
40%에서 보전액이 0원으로 떨어진다. 이미 보장선(33.3%)을 넘겼기 때문이다. 이때는 국가가 한 푼도 보태지 않고, 피해자는 경매에서 받은 8,000만원이 전부다.
그럼 누가 실제로 체감할까?
보증금이 클수록 보전액의 절대 금액이 커진다. 같은 10% 회수라도 1억은 2,333만원, 3억은 7,000만원을 메워준다. 금액만 보면 3억 피해자가 3배 받는 셈이다.
그런데 생활 기반으로 따지면 얘기가 달라질 수 있다. 보증금 1억짜리 세입자가 3,333만원만 돌려받으면 새 집 구하기가 거의 불가능하다. 3억짜리도 1억원으로는 마찬가지다. 비율이 같으니 부족한 정도도 같다. 이건 계산이 아니라 내 판단이다. 3분의 1은 숨통을 틔우는 수준이지 원상복구는 아니다.
아쉬운 건 또 있다. 경매 낙찰가가 선순위 채권보다 낮게 나오면 우선변제 자체가 0원일 수 있다. 그 경우 위 표의 0% 줄이 현실이 된다. 이 구간의 구체적 처리는 공개 자료로 확인이 안 됐다.
직접 해볼 일 하나
실제 금액은 낙찰가, 선순위 채권, 대상 인정 여부 같은 개인 조건에 따라 크게 달라진다. 위 숫자는 어디까지나 가정 위의 시뮬레이션이다.
내 보증금에 3분의 1을 곱해 보장선을 먼저 메모해두면 된다. 거기에 등기부등본으로 확인한 선순위 채권을 얹어보면 내 집의 경매 회수율이 대충 어느 칸인지 가늠이 된다. 귀찮아서 미뤄두던 일인데, 이번엔 숙제처럼 느껴졌다. 한 번 해두면 시행령 세부 내용이 나왔을 때 숫자만 바꿔 끼우면 되는 셈이다.
막막할 때 쓸 숫자 하나쯤은 손에 쥐고 있어야 하니까.
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