구로구 빌라 전세가율은 계산해보니 약 54.0%였다. 흔히 위험하다고 보는 70% 선까지는 16%포인트 정도 남은 셈이다.
숫자가 생각보다 낮아서 처음엔 계산을 한 번 더 돌렸다. 하지만 이 값은 면적도 단지도 섞인 지역 전체 중위값끼리의 비율이라, 대략적인 지표 정도로 봐야 한다.
전세가율 54%는 어떻게 나왔나?
자료는 국토교통부 실거래가 공개시스템의 2026년 9월 계약분을 썼다. 서울 구로구 연립다세대(빌라) 전세 68건의 보증금 중위는 1억 7,450만원이다. 같은 달 빌라 매매 112건의 중위는 3억 2,300만원으로 나온다. 신고 기한 전이라 건수는 더 늘어날 수 있다.
17,450 ÷ 32,300을 계산하면 0.540, 곧 54.0%다.
생각보다 낮았다.
같은 방식으로 아파트도 돌려봤다. 전세 223건 중위 3억 9,000만원, 매매 205건 중위 7억 3,700만원이니 52.9%가 나온다. 빌라가 아파트보다 1%포인트 남짓 높다. 의외로 차이가 작았다.
조건별 전세가율 비교
이제 독자 쪽 조건을 바꿔보자. 구로구 빌라 매매 중위 3억 2,300만원을 기준으로, 보증금이 각각 1억, 2억, 3억인 경우다.
| 구분 | 계산 | 전세가율 |
|---|---|---|
| 빌라 중위 (전세 1억 7,450만 / 매매 3억 2,300만) | 17,450 ÷ 32,300 | 54.0% |
| 아파트 중위 (전세 3억 9,000만 / 매매 7억 3,700만) | 39,000 ÷ 73,700 | 52.9% |
| 보증금 1억인 경우 | 10,000 ÷ 32,300 | 31.0% |
| 보증금 2억인 경우 | 20,000 ÷ 32,300 | 61.9% |
| 보증금 3억인 경우 | 30,000 ÷ 32,300 | 92.9% |
| 빌라 매매가 10% 하락한 경우 | 17,450 ÷ 29,070 | 60.0% |
| 빌라 매매가 20% 하락한 경우 | 17,450 ÷ 25,840 | 67.5% |
3억 보증금이 92.9%로 나온 걸 보고 잠깐 멈칫했다. 중위 빌라 한 채 값에 거의 육박한다는 뜻이다.
70%·80% 선을 넘는 매매가는
거꾸로 뒤집어 보면 더 직관적이다. 보증금을 매매가로 나눠 70%가 넘는 집은 어떤 집일까?
- 보증금 1억: 매매가 약 1억 4,286만원 이하면 70% 이상, 1억 2,500만원 이하면 80% 이상.
- 보증금 2억: 매매가 약 2억 8,571만원 이하면 70% 이상, 2억 5,000만원 이하면 80% 이상.
- 보증금 3억: 매매가 약 4억 2,857만원 이하면 70% 이상, 3억 7,500만원 이하면 80% 이상.
- 구로구 빌라 매매 최저가는 9,400만원. 여기에 1억 보증금이면 106%다.
같은 3억 보증금도 매매가 6억 7,000만원짜리라면 44.8%에 그친다. 전세가율은 보증금이 아니라 분모에 달렸다.
시세가 흔들리면 숫자도 달라진다
중위 보증금 1억 7,450만원을 그대로 두고 매매가만 떨어지는 경우도 계산했다. 10% 하락이면 60.0%, 20% 하락이면 67.5%다. 20%가 내려도 70%에는 못 미친다.
솔직히 70% 선이 이렇게 멀 줄은 몰랐다.
중위값 기준으로 70%에 닿으려면 매매가 3억 2,300만원 × 0.7, 즉 보증금이 2억 2,610만원쯤 되어야 한다. 지금 중위보다 5,160만원 높은 수준이다.
안심하라는 얘기는 아니다.
확실하진 않지만, 지역 중위값이 54%여도 개별 빌라는 70~100%인 곳이 섞여 있을 것 같다. 중위값은 가운데만 보여주고 양 끝은 숨긴다. 이번 표본도 전세 68건, 매매 112건으로 많지 않다.
이 숫자를 어디까지 믿어야 하나?
전세 건수와 매매 건수가 서로 다른 집이다. 같은 건물끼리 비교한 값이 아니라는 얘기다. 신축과 구축, 전용면적 차이도 전부 뭉개져 있다.
그래서 실제 계약 전에는 해당 주소의 등기부등본, 선순위 근저당, 최근 실거래가를 따로 봐야 한다. 실제 금액과 위험도는 개인 조건과 집마다 다르다. 이 글의 54%는 구로구 빌라 시장의 온도계 정도로만 쓰면 된다.
귀찮아서 미루다 계약 직전에야 등기부를 열어보는 경우가 많다. 이번 계산을 하며 그 순서가 거꾸로라는 생각이 들었다.
보려는 집 주소가 있다면 먼저 같은 건물의 최근 매매 실거래가부터 찾아 보증금을 나눠보자. 한 번 해두면 다음 집은 훨씬 빨리 거른다.
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